Lors de la vente d’une maison située en lotissement, l’agent immobilier doit se poser 4 questions essentielles
2 questions indissociables pour y voir clair sur les règles d’urbanisme
Le lotissement a-t-il plus de 10 ans ? La commune est-elle dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ?
Que l’acquéreur ait ou non le projet de réaliser des travaux, ces 2 questions sont indissociables afin de pouvoir déterminer les règles d’urbanisme applicables au bien à vendre.
Lorsque le lotissement a 10 ans ou plus et que la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu, les règles d’urbanisme contenues dans le règlement de lotissement ainsi que dans le cahier des charges du lotissement cessent de s’appliquer au terme de ces 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.
Lorsque le lotissement est achevé depuis moins de 5 ans, on parle de cristallisation des règles d’urbanisme. Pendant 5 années à compter de la réception de la déclaration d’achèvement du lotissement par l’administration, il ne peut pas être opposé de refus à un coloti qui souhaite obtenir une autorisation de travaux basée sur les règles du lotissement des règles d’urbanisme votées a posteriori.
Entre la 5ème année et la 10ème année, si la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu, le règlement du lotissement sera applicable dès lors que ses règles sont plus restrictives.
Existe-t-il un cahier des charges du lotissement ?
Le cahier des charges du lotissement édicte principalement les règles de droit privé. On le définit comme le document contractuel régissant les rapports entre le lotisseur et les colotis ainsi que les rapports entre les colotis tout comme le mode de gestion des parties communes du lotissement.
Aujourd’hui, vous pouvez encore avoir des cahiers des charges ayant une valeur règlementaire, c’est-à-dire approuvé par le préfet (avant 1978) et pour lesquels les colotis ont demandé, à la majorité, le maintien des règles d’urbanisme qui y sont édictées. Cette demande de maintien des règles doit intervenir tous les 10 ans.
Ce document doit nécessairement être remis au candidat acquéreur afin que ce dernier prenne connaissance, par exemple, des éventuelles servitudes applicables.
Existe-t-il une association syndicale ?
Dans l’affirmative, tout propriétaire d’un lot de lotissement est membre de plein droit de l’association, ainsi tout acquéreur d’un bien situé dans un lotissement avec une association syndicale devient membre de plein droit de ladite association.
Il convient alors de connaître le nom et les coordonnées du représentant de l’association afin de l’interroger sur l’existence ou non de charges versées par le vendeur, les possibles travaux votés, exécutés ou non, en cours ou non, afin d’en informer le candidat acquéreur. L’ensemble de ces informations permet de convenir d’une répartition des charges et travaux entre vendeur et acquéreur.
Il convient alors de connaître le nom et les coordonnées du représentant de l’association afin de l’interroger sur l’existence ou non de charges versées par le vendeur, les possibles travaux votés, exécutés ou non, en cours ou non, afin d’en informer le candidat acquéreur. L’ensemble de ces
informations permet de convenir d’une répartition des charges et travaux entre vendeur et acquéreur.