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En 2022, quelle réglementation pour les crédits immobiliers ?

En 2022, quelle réglementation pour l...
Publié le 08/03/2022

Le crédit immobilier en 2021

Pour comprendre les nouvelles mesures rendues obligatoires par le Haut Conseil de stabilité financière, il faut s’intéresser à l’évolution des crédits immobiliers ces dernières années. Depuis quelques années en France, les taux d’intérêt diminuent. Face à cette tendance, les banques seraient trop laxistes, selon Bercy, qui souhaite prévenir les risques d’endettement excessif.

Taux d’intérêt historiquement bas en 2021

Les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi intéressants pour les emprunteurs qu’en 2021. En effet, si l’on prend comme exemple un prêt sur 15 ans en 2021, le taux d’un crédit est à 0,87 % selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre un taux de 2,25 % en octobre 2015. La baisse est spectaculaire.

Augmentation des demandes de prêts

Ce contexte a permis à nombre de Français et de Françaises de financer leur projet immobilier. On remarque ainsi, en 2021, une hausse des investissements immobiliers. L’Observatoire Crédit Logement mesure une hausse de 1,8 % du nombre de prêts bancaires accordés d’octobre 2020 à septembre 2021. Quant à MeilleurTaux, il relève une augmentation de 3,4 % des demandes de financements pour l'achat d'un logement, par rapport à l’année 2020. Cette hausse s’expliquerait par l’envie des acheteurs et acheteuses d’investir dans l’immobilier à la suite du Covid. Après les confinements, les Français ont envie d’espace et d’extérieur. Ils sont davantage tentés d’acheter un bien avec un jardin, un balcon, ou en zone rurale.
 

Ce qui change en 2022

À partir du 1er janvier 2022, les recommandations d'octroi d’un crédit immobilier mises en place par le HCSF deviennent obligatoires. Mais quelles sont‑elles ?

Le taux d’effort ou d’endettement

Les prêts ne seront accordés qu’aux ménages dont les mensualités de crédit, c’est‑à‑dire la part des revenus consacrée au remboursement du crédit, n'excèdent pas 35 % des revenus nets. Ce taux d’endettement à 35 % inclut également l’assurance du prêt.

La durée de remboursement du prêt immobilier

Les durées de remboursement ne peuvent plus excéder 25 ans pour l’achat d’un bien ancien. Mais il existe une dérogation pour l’achat d’un logement neuf : la durée de remboursement peut alors aller jusqu’à 27 ans.

Des sanctions contre les banques

Certaines banques suivaient déjà les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière. Mais à partir de janvier 2022, toutes les banques devront suivre ces mesures, sous peine de sanctions, sous forme de blâmes ou d’amendes, par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui réalisera des contrôles.

Les dérogations

Les établissements bancaires peuvent déroger aux critères pour une « marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil », explique le HSCF. Un emprunteur pourra alors souscrire un crédit logement sur 30 ans ou bénéficier d’un taux d’effort supérieur à 35 %, s’il réussit à négocier avec son banquier.

Bonus : L’apport personnel

À ces obligations s’ajoute une mesure de prudence et d’exigence prise précédemment par les banques. Elles demandent à leurs emprunteurs un apport personnel de 10 %. Cet apport doit couvrir les frais de notaire, de garantie, ou encore de courtage, afin que ces coûts ne soient pas comptabilisés dans le crédit immobilier.
 

Quel impact sur l’octroi des prêts immobiliers ?

Les décisions relatives aux conditions d’octroi de prêts immobiliers sont contraignantes pour de nombreux dossiers. Le HSCF assure cependant qu’il s’agit de mesures de protection et non de restriction. L’objectif est d’interrompre la dégradation tendancielle des conditions d’octroi et de protéger les ménages de l’endettement, sans affecter leur accès au crédit immobilier.

Les personnes les plus concernées par ces nouvelles mesures sont les jeunes acquéreurs, les foyers modestes, et les ménages avec peu ou pas d’épargne. Pourtant, ils représentent une grande part de marché dans les prêts immo. En 2021, grâce aux taux d’intérêt en baisse et aux durées d’emprunt plus longues, 47,1 % des emprunteurs avaient moins de 35 ans. Si l’on suit les recommandations du HCSF, MeilleurTaux estime que 16 % des dossiers ne correspondent pas aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier. Il sera alors plus difficile pour eux de bénéficier de ces taux historiquement bas. Une affaire à suivre de près pour les professionnelles et les professionnels de l’immobilier.

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